Lisez avant de signer !
Dans cet article de blog nous allons mettre en avant les déviances de certains de nos confrères quant aux mandats qu’ils vous font signer.
Certains d’entre eux se révolteront d’un tel article mettant en avant le devoir de confraternité entre agences concurrentes imposé par l’article 10 du Code de déontologie du 28 août 2015*.
Cependant ce même code, dans son l’article 2, nous oblige à dénoncer de telle pratique afin d’éviter d’une part de porter préjudice aux consommateurs et d’autre part afin de protéger l’image de la profession.
Afin de respecter ces deux articles, vous trouverez ci-dessous un exemple de pratique déviante de la part de l’un de nos confrères dans un mandat simple. Et pour respecter et protéger ce dernier, le nom de l’agence a été volontairement masqué.
A noter que ce document nous a été remis par un de nos clients se posant alors des questions sur les termes du mandat, termes spécifiques qu’un néophyte ne peut pas forcément comprendre de prime abord.
(Extrait d’un mandat abusif)
Nous allons reprendre point par point ce qui n’est pas correct dans cette partie du mandat, le reste étant conforme à la législation et aux règles de déontologie.
- Sur le premier point, l’agence en question “autorise” le propriétaire vendeur à prendre deux autres agences, nous reviendrons sur le nombre dans le second point, sous réserve que ces dernières appliquent un prix égal ou supérieur au prix pratiqué par l’agence, frais d’agence inclus.
Les barèmes des agences sont librement fixés par chacune d’entre elles, qu’est-ce qui autorise l’une d’entre elles à faire en sorte que les autres affichent le même prix au détriment du vendeur et/ou de l’acquéreur ?
Partons du principe que sur ce bien il y a deux agences avec des frais totalement différents, dans un cas le vendeur se retrouve avec un net moins élevé, dans l’autre l’acquéreur paye des frais de notaires plus élevés. Dans tous les cas, l’une des parties est lésée dans le procédé, alors que si les agences se “calent” sur le même net vendeur les clients ne sont plus perdant dans l’opération.
2. Sur le second point, nous trouvons la “fameuse” limitation au nombre d’agences. Le principe d’un mandat simple est de permettre au propriétaire de prendre autant d’agence qu’il le souhaite, même si dans la pratique nous conseillons de limiter le nombre d’intervenants, cela doit rester uniquement un conseil et non une obligation. Du fait que la limitation soit mentionnée au mandat, le propriétaire vendeur peut se rendre redevable de dommages et intérêts auprès de l’agence.
3. Sur le troisième point, et de loin notre préféré, l’agence OBLIGE le propriétaire vendeur à lui présenter un client qui serait passé en direct, sous couvert d’un prétendu geste commercial de réduction de frais.
En d’autre termes, le vendeur qui est contacté en direct pour son bien doit faire supporter à son acquéreur, en plus du prix du bien, la moitié des honoraires de l’agence pour un travail qu’elle n’aura pas fait, comme la visite et la découverte du client.
4. L’agence interdit formellement, au vendeur de présenter son bien à un agent, mandataire ou non, qui dispose d’un mandat de recherche.
5. L’agence a réussi à verrouiller de manière plus ou moins directe l’orientation des acquéreurs vers elle et donc a réussi à se verrouiller à minima 50% de leurs honoraires.
EN RÉSUMÉ
Les agences doivent afficher au même prix mais dans la limite de 3 agences (eux compris), il n’y a donc de concurrence que sur l’annonce qui apparaîtra en premier, quant bien même une personne essaierait de passer en direct avec le propriétaire, il sera automatiquement redirigé vers eux et afin pour éviter toutes interventions extérieures, ils interdisent purement et simplement les visites avec des mandats de recherche. Enfin, le bouquet final, dans le cas de manquement à l’un des points visés plus haut, l’agence se réserve le droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur, ou comment s’assurer pour l’agence de percevoir de l’argent en tout état de cause.
Nous ne pouvons que vous conseillez de bien lire les mandats que vous avez entre les mains et d’opter pour une agence immobilière qui travaille en toute transparence.
