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3 points clés pour bien réussir son achat immobilier

Posté par Manon sur 11 juin 2020
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Que cela soit pour l’achat de votre résidence principale ou pour un investissement, il est primordial de vérifier certains points avant tout achat immobilier.

Le choix de votre logement s’effectuera en fonction de vos goûts et de vos envies, c’est un choix subjectif. En revanche, il est nécessaire de prendre en compte des éléments objectifs comme le budget par exemple.

Nous allons dresser ici une liste d’éléments à vérifier dans tous les cas de situation.

1 / Secteur

Le secteur est par nature un élément subjectif, propre à vos goûts et besoins, cependant le choix du secteur de celui-ci va dépendre en grande partie d’un élément objectif : votre budget. D’un quartier à l’autre les prix diffèrent que cela soit en raison de la proximité avec des commerces ou des transports en commun.

Si votre achat concerne un investissement, il est très important de regarder la situation du bien, car c’est elle qui va conditionner l’attrait de votre achat. Dans le cas de location a des étudiants il faudra privilégier des logements proches des transports en commun et/ou des lieux d’études.

2 / Le logement

Il sera acquis en l’état avec très peu de recours pour les vices cachés (les procédures sont très longues pour prouver la mauvaise foi !). C’est en cela qu’un bon professionnel peut être un atout.

S’il y a des travaux à prévoir, il faut les différencier en 3 catégories :

  • Ceux pour de l’embellissement, un coup de peinture ou rafraichissement qui ne nécessitent pas d’être accompagné par un professionnel du bâtiment.
  • Ceux avec quelques travaux importants où il faut prévoir une seconde visite avec un maître d’œuvre ou un artisan qualifié dans le domaine où ceux-ci sont prévus : électricité, plomberie, ouverture d’huisseries etc…
    Si vous avez un doute, ne pas hésiter à l’indiquer dans le compromis…cela peut concerner une chaudière par exemple ?
  • Ceux où un permis ou DP dit déclaration préalable est nécessaire : piscine, surélévation et agrandissement de surface…vous devez aussi l’indiquer comme une condition suspensive sur votre compromis.

3 / L’achat

Il y a 2 façons d’acheter :

  • Soit en direct où il peut y avoir 2 risques : l’estimation de son bien n’est pas pertinent ne l’ayant établi qu’à travers internet donc peut-être sur estimé ? et n’étant pas un professionnel de l’immobilier, tout recours en suivant de l’acte définitif peut-être compliqué exemple sur les vices cachés.
  • Soit par une agence immobilière plus qu’un mandataire avec peu d’expérience (nouvelle tendance du marché professionnel immobilier) et se prémunir que celle-ci ne fait pas son travail à moitié car en dehors des photos, de l’annonce et de quelques visites elle doit aussi fournir les documents nécessaires sur le logement ainsi que faire le suivi et le lien entre le vendeur et l’acquéreur en permanence.

Il faudra établir une offre d’achat indiquant le prix TTC et FAI puis le signer par les 2 parties avant de prendre rdv avec son notaire pour le compromis.

Dans le cas où le bien que vous souhaitez acquérir à 10 ans ou moins, le vendeur devra vous fournir les documents suivants :

  • Permis de construire
  • Déclaration de parfait achèvement
  • Garantie dommage ouvrage appelée biennale (si le logement à moins de 2 ans)
  • Garantie décennale

Ces documents vous montrent d’une part que le logement a bien été construit en respectant les normes et procédures (dépôt du permis de construire ou d’aménager, mise au normes …) et également de vous couvrir en cas de défaut via les assurances.

Il y aura un dossier de diagnostic technique

La loi impose que le dossier de diagnostic technique soit établi au moment de la vente de tout biens immobiliers. Ce dernier sert à rassurer l’acheteur potentiel au sujet de l’état général du bien, nous y trouvons par exemple le DPE qui sert à mesurer la classe énergétique ou encore le diagnostic gaz et électricité qui assure de la bonne conformité des installations.

En fonction des situations de chaque bien ce dossier peut être plus ou moins « épais » dans le sens où le nombre de diagnostics sera différents d’un bien à l’autre. Voici ce que vous devrez impérativement trouver dans le dossier selon votre achat :

Si Copropriété

Si l’objet de votre achat immobilier est situé dans une copropriété il est important de vérifier les éléments suivants afin d’éviter toute mauvaise surprise :

  • Le règlement de copropriété : ce document liste les droits et obligations de chaque copropriétaire, rappelant les règles d’usage des parties communes par exemple.
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ces documents vont vous permettre de savoir ce qui a été voté au cours des trois dernières années, vous y trouverez notamment le vote des budgets et les votes pour les éventuels travaux.
  • Le pré-état daté : délivré au moment de la vente ce document vient faire la synthèse de la situation budgétaire vis-à-vis du copropriétaire vendeur au moment de la vente à savoir s’il reste des sommes dues par l’ancien propriétaire ou le cas d’impayé.
  • Charges de copropriété : vous retrouverez ces montants dans les derniers procès-verbaux d’assemblée générale fournis.

A PREVOIR : Charges annexes

En dehors des frais de copropriété que nous venons de voir, d’autres charges sont en prendre en compte avant tout achat immobilier.

La première charge supplémentaire à prendre en considération concerne les droits de mutation ou communément appelé les frais de notaire. Généralement ils correspondent à 8% du prix de vente du bien immobilier dans l’ancien, pour éviter toute mauvaise surprise il est important de prendre en compte cette somme et de calculer son budget en conséquence.

Un achat immobilier entraîne également des frais récurrents, comme la taxe foncière ou encore les consommations énergétiques du logement. Ce genre de frais ne doivent pas être laissés de côté car ils détermineront votre niveau de vie futur.

Préconisation

Un achat immobilier, vous l’aurez compris, demande du temps et de vérifier un bon nombre de documents afin de s’assurer d’avoir l’information la plus parfaite et la plus transparente au sujet du bien immobilier. Il est rare d’acheter dès la première visite, plus vous visiterez de biens plus les documents à traiter et analyser seront nombreux.

C’est pourquoi l’avis et l’expertise d’un bon agent immobilier, habitué à demander et vérifier tous ces points peut être intéressant pour un particulier, surtout pour vous accompagner dans votre projet de vie et répondre à toutes vos questions.

 

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