De quoi il s’agit ?

Si ce terme peut inquiéter le vendeur d’un bien lors de la conclusion du compromis de vente, cela reste un “filet de sécurité” pour l’acquéreur afin que ce dernier ne se retrouve pas engagé dans une transaction dans laquelle il ne pourrait pas s’extraire.

Une condition suspensive est, dans un contrat de vente, une clause permettant à l’acquéreur de se désengager de la vente si un événement déterminé à l’avance est ou n’est pas réalisé. Nous pouvons tout à fait avoir des actes sans conditions suspensives comme en avoir certains avec une voire plusieurs clauses.

Quelle est la condition suspensive la plus répandue ?

La condition suspensive la plus connue est celle qui nécessite l’octroi d’un crédit bancaire auprès d’un organisme financier.

Le notaire ou l’agence qui rédige l’acte devra alors préciser dans le compromis de vente, les montants, durée et taux maximum pour lesquels l’acquéreur s’engage signer une offre ainsi qu’une date butoire pour la production d’offres de prêt (généralement 3 mois après la date de signature du compromis) afin de ne pas bloquer non plus le vendeur avec un acquéreur qui prendrait son temps pour faire les démarches.

En d’autre termes, si l’acquéreur reçoit une offre de prêt pour des conditions identiques ou meilleures que celles prévues au compromis (meilleurs taux par exemple), il est alors engagé à accepter la proposition d’offre de prêt, levant ainsi la condition suspensive et permettant la réalisation de l’acte.
Toutefois, si la ou les banques font des propositions qui n’entrent pas dans le cadre prévu au compromis, alors l’acquéreur est en droit de refuser les offres de prêt mettant ainsi fin à la transaction, la condition suspensive n’étant pas levée.
Il s’agit bel et bien d’une sécurité pour l’acquéreur, surtout en cette période où les taux remontent. Les conditions prévues au compromis permettent de ne pas mettre l’acquéreur dans une situation financière inconfortable.

On peut penser que cette sécurité est une porte ouverte aux comportements déviants de la part de l’acquéreur en cas de changement d’avis par exemple. Il n’en est rien, afin de se libérer de ses engagements l’acquéreur devra apporter la preuve au notaire que, soit les conditions des offres de prêts dépasse les engagements pris lors du compromis, soit qu’il n’a reçu que des refus d’offres de prêt.
Afin d’éviter tout document de complaisance entre l’acquéreur et sa banque, le notaire exigera toujours au minimum deux offres non conformes ou deux refus de prêt provenant de deux organismes bancaires différents.

Un exemple ?

Autres conditions suspensives que l’on peut trouver dans un compromis seraient par exemple que l’acquéreur obtienne un permis de construire pour l’achat d’un terrain ou la rénovation d’un bien ancien, ou que la vente de son bien, permettant l’acquisition du nouveau, soit réalisée.

Dans (presque) tous les cas, afin de protéger le vendeur, le notaire ou l’agence rédactrice de l’acte demandera à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie. Appelé également le coût du caprice, cette somme sera versée au vendeur si l’acquéreur est de mauvaise foi en ne faisant pas les démarches nécessaires pour lever la ou les conditions suspensives prévues au compromis.

Il faut distinguer les conditions suspensives et la purge des délais de préemption.

Dans le premier cas, la vente est simplement annulée en cas de non levée d’un des conditions suspensives, dans le second, si un organisme préempte, la vente peut se poursuivre mais plus avec l’acquéreur initial, l’organisme se substituant à l’acquéreur dans l’acquisition uniquement si le vendeur accepte.