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Quels diagnostics immobiliers pour mon bien ?

Posté par Manon sur 31 mars 2020
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Pour pouvoir vendre un bien immobilier, il est nécessaire de respecter à un certain nombre de règle qui s’impose autant à un particulier qu’à un professionnel. Parmi ces règles, on retrouve notamment l’obligation d’établir le dossier de diagnostics techniques reprenant tous les diagnostics afférents au bien en vente.

Avant de voir quel diagnostic doivent être fait selon votre cas, que vous soyez vendeurs ou acquéreur, il nous paraît nécessaire de vous expliquer leurs utilités en détail.

À quoi sert un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers servent avant toutes chose à informer l’acquéreur sur l’état général de la maison ou de l’appartement en vente. 

Le dossier de diagnostics peut comporter plusieurs éléments, en effet il existe différent type de diagnostics avec chacun une fonction très précise et une durée de validité déterminée.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)  

Ce diagnostic sert à mesurer les consommations énergétiques du logement, moins un logement est énergivore plus la note sera haute. Il ne prend pas seulement le type d’équipements de chauffage ou si vous avez des ampoules basses consommations par exemple. Il prend également en compte le type d’isolation, la présence de double vitrage … En bref tout ce qui a un rapport avec la consommation d’énergie du logement. Ce diagnostic est valable 10 ans, il est toutefois conseillé de le faire refaire si vous avez entrepris des travaux ayant conduit à une meilleure isolation par exemple.

Le relevé des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES)

Ce diagnostic souvent associé au DPE, sert de référence quant à l’émission de gaz à effet de serre rejeté par le logement dans le cadre de l’usage d’habitation. Tout comme le DPE, moins le logement émet de gaz à effet de serre plus la note sera élevée, ce diagnostic à une durée de validité de 10 ans.

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)  

Pour des raison sanitaires ce diagnostic a été rendu obligatoire uniquement pour les biens construit avant 1949. Ce diagnostic relève la présence ou non de plomb dans le logement, il a une validité illimitée sauf dans le cas où une présence de plomb est relevée, et au-delà du seuil 3, ce diagnostic est valable 1 an.

Le diagnostic d’Amiante 

Une fois de plus pour des raisons de santé publique, le repérage d’amiante est obligatoire uniquement pour tous les biens construit avant le 1er juillet 1997, il est valable 3 ans en cas de présence d’amiante sinon sa validité est illimitée.

Le diagnostic termite et/ou mérule (en fonction des arrêté préfectoraux)

Si tout le monde sait ce que peut représenter la présence de termites dans une habitation, et surtout les dégâts que cela peut engendrer, le mérule est bien moins connu. Le mérule est un champignon s’attaquant, un peu comme les termites, aux éléments en bois présent dans une habitation comme les charpentes par exemple.

Ces diagnostics sont obligatoires uniquement si un arrêté préfectoral le prévoit, en Gironde par exemple il est nécessaire de faire le diagnostic termite.

Le diagnostic termite à une durée de validité de 6 mois, celle pour le mérule est illimité.

L’État des Risques et Pollution (ERP) ou l’État des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT)

Ce diagnostic vise à informer l’acquéreur sur la nature des sols où a été bâti l’immeuble, sur la sismicité ainsi que sur la présence d’industrie « à risque » à proximité susceptible d’entraîner une pollution des sols par son activité. Ce diagnostic à une durée de validité de 6 mois.
L’achat d’une maison ou d’un appartement ne se borne pas qu’aux murs et aux délimitations du terrain, les acquéreurs prennent également en compte l’environnement dans laquelle leur future habitation se place.

Le diagnostic des installations de gaz et d’électricité

Ce diagnostic a une validité de 6 ans doit être fait pour toute installation datant de 15 ans ou plus, cela sert notamment à vérifier la mise en conformité en fonction des normes en vigueur, de tous les équipements de gaz et d’électricité présent dans l’habitation et cela afin d’assurer la protection des futurs occupants.

Dans certains cas le diagnostic peut révéler des anomalies nécessitant de légère réparation, dans d’autres cas, il peut obliger à remettre en conformité l’ensemble des installations.

Le diagnostic d’assainissement non collectif (si le bien n’est pas rattaché au tout à l’égout)

Diagnostics assez rares, toutefois obligatoire pour tout logement non raccordé au tout à l’égout. Afin d’éviter les désagréments d’une fosse septique endommagée ou mal entretenue, il faut que le diagnostic ait moins de 3 ans au moment de la vente. 

Diagnostic Carrez

Uniquement obligatoire pour les biens en copropriété avec une durée de validité illimité, ce diagnostic sert à mesurer la surface habitable du logement. A différencier de la surface au sol qui représente la surface totale de l’habitation indépendamment de la hauteur sous plafond, la surface habitable ou la surface carrez, quant à elle, est prise en compte uniquement si la hauteur sous plafond fait au moins 1m80.

Vous pouvez tout à fait avoir pour un logement sous les toits par exemple une surface au sol de 50m2 et une surface habitable de 40m2 en raison des mansardes.

Il est recommandé de refaire faire ce diagnostic, même si sa validité est illimitée dans le cas où des travaux d’aménagement auraient été entrepris dans le logement comme l’ouverture d’une cuisine sur le salon ou la création d’une nouvelle chambre.

Les diagnostics immobiliers obligatoires selon votre cas

Avec les éléments présentés ci-dessus, il est à présent temps de voir quels sont les diagnostics dont vous avez besoin avant de pouvoir mettre en vente votre bien. Bien entendu vous n’aurez pas nécessairement besoin de tous les diagnostics présentés afin de pouvoir réaliser la vente. Certaines habitations n’ont par exemple pas besoin du diagnostic des installations électrique et gaz car bâti il y a moins de 15 ans.

Pour l’achat d’une résidence principale hors copropriété

Dans ce cas on retrouve les diagnostics suivants :

  • DPE / GES
  • Installation électrique et gaz : si plus de 15 ans.
  • Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) : si l’immeuble date d’avant 1949
  • Amiante : si l’immeuble date d’avant le 1er juillet 1997
  • Termites / Mérule : si arrêté préfectoral dans votre département
  • État des Risques et Pollution
  • Assainissement : si la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout.

Pour l’achat d’une résidence principale en copropriété

Dans ce cas particulier, nous retrouverons des appartements mais aussi des maisons soumises aux règles de la copropriété (exemple : lotissement). Il faut noter que certains diagnostics devront être fait autant sur les parties privatives que les parties communes :

  • DPE / GES : partie privative et commune
  • Installation électrique et gaz : si plus de 15 ans
  • Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) : si l’immeuble date d’avant 1949 sur les parties privatives et communes
  • Amiante : si l’immeuble date d’avant le 1er juillet 1997
  • Termites / Mérule : si arrêté préfectoral dans votre département sur les parties privatives et communes
  • État des Risques et Pollution
  • Assainissement : si la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout.
  • Diagnostics Carrez

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