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Les honoraires immobiliers : Comment éviter de se faire avoir ?

Posté par Manon sur 17 avril 2020
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Quand un particulier passe par une agence, que cela soit pour la vente ou la recherche d’un bien immobilier, des honoraires sont dû à l’agence en rémunération du travail effectué. En dehors du cas particulier des marchands de liste, ces honoraires sont payables uniquement au moment de l’acte authentique c’est-à-dire à la fin de relation commerciale, une fois que l’agent a rempli sa mission.

Concernant les honoraires, le particulier peut se retrouver dans 3 types de cas particulier : 

  1. Des honoraires à la charge du vendeur 
  2. Des honoraires à la charge de l’acquéreur
  3. Des honoraires partagés entre l’acquéreur et le vendeur

Pour chaque cas de figure, l’affichage de l’annonce change afin que le particulier ait accès à une information complète et suffisamment claire.

Honoraires charges acquéreurs

Quand on parle d’honoraire charge acquéreur, on sous-entend qu’au moment de la signature définitive, ou acte authentique, c’est à l’acheteur de rémunérer l’agence pour le travail effectué. Le montant dû par l’acquéreur est établi dès la conclusion du mandat en se référant au barème d’honoraire de l’agence et en fonction du prix de vente du bien. En pratique, l’agent évalue et détermine le prix de vente qui est validé (ou non) par le vendeur afin de déterminer le net vendeur. De ce net vendeur est déterminé en suivant le montant des honoraires. Pour l’affichage en vitrine ou sur internet, l’agence devra impérativement afficher le prix frais d’agence inclus, les honoraires et le net vendeur, qui reflètera la valeur du bien.

Prenons un exemple, pour une vente d’un bien d’une valeur de 300.000€ où il est convenu d’appliquer la charge à l’acquéreur, notre barème étant de 9.990€ pour ce bien, le prix affiché sera bel et bien 309.990€ frais d’agence inclus et le net vendeur sera donc de 300.000€.

Si vous êtes vendeur, il est important de faire attention à la manière dont est formulée l’annonce. En effet il faut être attentif au fait que le montant frais d’agence inclus correspond bien à la valeur de votre bien, le net vendeur, à laquelle on a ajouté les honoraires et pas que ce montant soit la valeur de votre bien et que votre net vendeur ait été déduit des honoraires. On peut parler dans ce cas de charges acquéreurs déguisé en charges vendeurs. L’intérêt pour l’agence d’opérer ce genre de pratique est d’avoir un prix de vente cohérent avec le marché.

On pourrait penser qu’au vu de la loi, le fait de faire peser les honoraires sur un tiers au contrat de mandat, à savoir ici l’acquéreur, ce genre de pratique est illégale. Or en droit français les lois dites spéciales prévalent sur les règles générales, et cette particularité de la charges acquéreur a été rendu possible par la loi HOGUET de 1970.

Honoraires charges vendeurs

Dans le cas où les honoraires sont en charges vendeurs, il faut bien comprendre que c’est au vendeur de rémunérer l’agence pour le travail effectué. Pour faire simple, l’agence et le client détermine le prix de vente qui correspond à la valeur actuelle du bien, via l’estimation notamment, et de ce montant, en se basant sur la grille tarifaire de l’agence, ils en déduisent les honoraires dû in fine. Le prix affiché en vitrine et sur les sites devra donc être le prix correspondant à la valeur actuelle du bien, le net vendeur est donc la déduction du prix de vente moins les honoraires.

Sur l’affichage des annonces comportant une charge vendeur, l’agence n’a pas l’obligation d’afficher le montant des honoraires facturé ni le montant du net vendeur restant au propriétaire, seul le prix frais d’agence inclus doit être mentionné.

Reprenons l’exemple précédent, pour un bien d’une valeur de 300.000€ où il aurait été convenu d’appliquer la charge au vendeur, notre barème étant de 9.990€ pour ce type de bien, le prix de vente frais d’agence inclus sera de 300.000€, le net vendeur sera donc de 290.010€.

Il est important de faire attention à ce genre d’affichage. En effet sur certaines annonces, lorsqu’il y a pluralité d’agences, on peut s’apercevoir qu’on retrouve des charges acquéreurs dit déguisé en charges vendeurs. C’est le cas de figure où l’on voit des annonces pour le même bien, avec des prix identiques, mais où on trouve dans les annonces une différence sur la répartition de la charge des honoraires.

Cette distinction est d’autant plus importante que lors de l’acte authentique le notaire va baser le calcul de ses honoraires sur la valeur réelle du bien. Comme vu précédemment dans le cas d’une charge vendeur, la valeur réelle du bien correspond au prix de vente. Si nous sommes en présence de charges acquéreurs déguisés et donc de prix de vente « gonflé », le particulier acheteur devra donc s’acquitter de frais notarié plus élevé car ses derniers incluront les frais d’agences.

Honoraires partagés entre le vendeur et l’acquéreur

Lors de la conclusion du mandat, l’agent et le vendeur peut opter pour des honoraires à la charge de l’acquéreur, à la charge du vendeur ou encore, moins connu, des honoraires dit partagés entre l’acquéreur et le vendeur.

Le fonctionnement de ce dernier est un peu particulier et reprend dans les grandes lignes le processus des deux précédents. L’agent et le vendeur décide partager les honoraires d’agences équitablement, il ne peut pas y avoir de partie plus avantagée que l’autre dans ce cas de figure. L’agence devra donc faire figurer sur son annonce que les honoraires sont partagés en indiquant de manière explicite le montant dû par l’acquéreur. On retrouve alors le formalisme des annonces charges acquéreurs, où doivent apparaitre le montant frais d’agence inclus, le montant des honoraires et le net vendeur, il n’est pas obligatoire pour l’agence de préciser les frais à la charge du vendeur. Techniquement ces derniers doivent être les mêmes que pour l’acquéreur.

Toujours avec le même exemple, dans le cas où le bien vaut 300.000€ et qu’il a été convenu d’appliquer des honoraire partagés, notre barème étant toujours de 9.990€, le prix de vente affiché sera donc de 304.495€ frais d’agence inclus, le net vendeur sera quant à lui de 295.005€.

Ce système est jugé plus égalitaire envers les clients vendeurs et acquéreurs. En effet d’une part, le vendeur rémunère l’agence pour son travail de diffusion et de commercialisation et de l’autre l’acquéreur rémunère pour son travail de conseil. Mais l’avantage le plus frappant de cette méthode reste le fait de proposer un service abordable aux acquéreurs, pouvant déboucher sur une vente plus rapide. La critique la plus forte que les particuliers font aux agences immobilières reste le coût de leurs honoraires que beaucoup jugent trop élevés, cette solution permet de rendre plus abordable et égalitaire la répartition des frais d’agence.

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